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Prêts bancaires : les SCI ne peuvent pas invoquer l'usure si elles ont une activité professionnelle

Une personne morale peut se plaindre d’un prêt accordé à un taux excessif si elle n’a pas d’activité professionnelle. Tel n’est pas le cas d’une SCI qui emprunte pour acquérir des logements locatifs.

Rappel de la réglementation des prêts usuraires

Les prêt consentis aux particuliers ne doivent pas être usuraires.

Un prêt usuraire est un prêt consenti à un taux effectif global qui, au moment où il est accordé, excède de plus du tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit (c. consom. art. L. 314-6).

S’agissant des professionnels, les banques ne peuvent pas leur accorder des découverts à un taux usuraire. Pour tous les autres types de prêt, elles peuvent fixer librement le taux ; il n’existe pas de seuil usuraire.

Enfin, s’agissant des personnes morales sans activité professionnelle, les banques ne peuvent pas fixer un taux usuraire non seulement pour les découverts bancaires, mais également pour les prêts proprement dits.

Une SCI réclame à la banque la restitution d’intérêts usuraires

En 2012, une banque accorde à une société civile immobilière (SCI) un prêt au taux effectif global (TEG) de 6,77 % destiné à financer :

- l’acquisition d’un bien immobilier ;

- le remboursement de divers crédits ;

- et la réalisation d’autres investissements.

Par la suite, la SCI assigne la banque en soutenant que le TEG est supérieur au taux d’usure. La société fait valoir qu’elle n’exerce pas d’activité professionnelle : son activité est strictement patrimoniale et a pour seule finalité de gérer le patrimoine des deux associés, personnes physiques, et de leur procurer des revenus locatifs.

La banque aurait donc dû, selon la SCI, respecter le seuil de l’usure. La banque ne l’ayant pas fait, la société demande en conséquence la restitution des intérêts.

Cependant, les juges constatent que :

- selon ses statuts, la SCI a notamment pour objet la location de logement ;

- l’offre de prêt avait pour objet l’acquisition d’un immeuble locatif de 14 appartements.

Ils concluent que l’activité de la SCI est de nature professionnelle et que la société ne peut donc pas invoquer à son profit la réglementation de l’usure. La demande de la SCI est ainsi rejetée.

Cass. civ., 1re ch., 8 septembre 2021, n° 20-18642

Date: 13/01/2026

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